お気に入り頂けましたら、ぜひ本メルマガをご友人やお知り合いの方へご紹介くださいませ。
東京税経メルマガ



不動産の名義と贈与税の改正(2018/04/19)


 

 

 

 

おはようございます!
税理士の松嶋と申します。

 

本メルマガは、皆様が怖い怖い
とおっしゃる税務調査に対し、
勇気をもって戦えるノウハウを
解説しております。

 

私のパートは【毎週木曜日】です。

税務調査について分かりやすく
解説していきます。

 

 

 

それでは、第百六十二回目。

 

テーマは、

「不動産の名義と贈与税の改正」です。

 

平成28年度改正において、贈与税の配偶者控除の添付書類について改正が行われました。
贈与税の配偶者控除は、居住用不動産などの贈与について適用されるため、贈与があったことの
証明が必要になります。

 

この証明は、従来は登記事項証明書でしたが、

贈与契約書など、贈与があったことを証する書類

に改正されています。

 

 

このような改正がなされる趣旨を見ますと、

贈与があっても必ずしも登記をする訳ではない

ことが挙げられています。となれば、贈与を証明する書類としては、登記事項証明書は本来的には
正確なものではないということのようです。

 

税理士の方から非常に多くある質問ですが、過去登記をしていない不動産について、

今登記をして名義を替えると贈与税が課税される

登記をしていない不動産を売却する場合、登記上の名義人ではなく、実質的な所有者が譲渡所得を申告すると
税務署から問題視される

このような疑問が多く寄せられています。

 

言うまでもなく、登記は変えておいた方がいいことは間違いありません。しかし、税には

実際に資産を持っている者に課税する実質課税という原則

があります。このため、登記を替えていなかったからといって、それだけでどうなることではないと
考えられます。

 

結果として、過去に贈与が成立していれば、今当期の名義を変えても課税されることは原則あっては
なりません。

譲渡所得についても実質的に所有している方が申告すれば足りると考えられます。

 

もちろん、登記を変えていないとなると、税務署は厳しい調査をせざるを得ません。登記を変えることは
通例ですし、登記の情報を基に取引することが通例だからです。

 

このため、登記を変えていないにもかかわらず、過去に贈与があったのであればその証明が必要になります。
加えて、登記を変えていない理由などについても説明が必要になります。

 

実際のところ、国税は不動産の登記情報を収集していますので、名義を変えた場合には、その異動内容について
問い合わせがなされることが原則です。

 

しかしながら、登記が証明のすべてではないことは、この贈与税の配偶者控除の改正が証明しているわけで、今後の
実務においても参考にすべきでしょう。

 

ところで、建物などの登記を変えない原因の一つに、銀行の都合があります。

 

例えば、法人が不動産投資向けの建物を買う場合、与信の関係上法人ではローンを組むことができないため、

1 建物とローンは社長の名義のまま
2 社長の口座から引き落とされる返済金については法人が負担する
3 不動産投資の収益も法人で計上する

といったことがよくあります。

 

このようなケースは、合理的な理由があるのでで問題ないと思いますが、法人に計上した収益が登記の名義人である社長のものであるとして、
納税者が負けた事例もありますから、注意が必要と言われます。

 

ただし、実際のところ、国税は原則として、所得を名義人か実質的な所有者のどちらかが申告していれば、原則として問題にしません。
名義人が申告すべきであれば、実質的な所有者の所得を減額しなければならないからです。

 

所得をわざわざ減額する処分を行うことまでやる実益を考えると、国税としては、何かしら怪しいことをやっている場合を前提とするはずです。
このため、このようなことがなければ、それほどリスクは大きくないと考えます。

 

 

それではまた来週!!

 

追伸、

わたくし松嶋洋の詳しいプロフィール
は以下のサイトからどうぞ!!

↓↓↓

http://nnp.y-ml.com/cs/Daily/1939/2087

 

★英語版ウェブサイトを開設しました! → http://nnp.y-ml.com/cs/Daily/1940/2087
Our English website is now available!


===========================================================
東京税経グループ
公式ホームページ → http://www.tokyozeikei.jp/
Facebookページ → http://www.facebook.com/tzc.group
メールマガジン購読 → http://nnp.y-ml.com/form_if.cgi?id=Daily&u=