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土地の購入費用が分からない時は?(2018/03/13)


 

 

 

 

おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

平成29年分所得税の確定申告期限も
今日を入れてあと3日です。

 

TZCでは例年のごとく残業・休日出勤と
厳しい戦いが繰り広げられています。

 

が、それもあと3日。

終わりのない戦いはありません。
ゴールの無いレースはありません。
クリープの無いコーヒーはただの珈琲です。

 

うそです、私はブラック派です。

 

さて、

明後日3/15の打上げは恒例の肉祭り。

 

そう、1次会も2次会も焼肉屋という
TZC伝統のイベントが待っています。

 

疲れた精神(ココロ)と肉体(カラダ)
を1日で劇的に復活させるべく、
眼前の肉を一心不乱に喰らうのです・・・

 

 

さてさて、

 

まだ全ての申告が終わったわけではない
のですが、今年の傾向としてはなんとなく
不動産の譲渡が例年より多いような・・・

 

不動産の譲渡、すなわち売却ですね。

 

譲渡所得の申告を行う場合に特に問題に
なるのが【取得費】はいくらか?

という問題です。

 

誤解を恐れずにざっくり言うと、
いくらでその不動産を買ったか??

 

もちろん、売買契約書などで購入金額が
明らかに分かれば何も問題ありません。

 

ところが、何十年も前に取得した不動産と
いうケースでは、購入時の売買契約書を
紛失してしまっていることが多いのです。

 

 

例えば、亡くなった父が買った土地を
2000万円で売ったとします。

取得した年は謄本を見ると平成元年、
バブル真っ盛りの頃でした。

 

さぞ高かったろうに、と売買契約書を
探したけど、見つからない。。。

 

これでは取得費が分かりません。

 

 

さあ、困った!どうしよう・・・

 

そこで、国税庁のHPにはたいそう親切に
こんな記載があります。

 

『・・・売った土地建物が先祖伝来のもの
であるとか、買い入れた時期が古いなど
のため取得費がわからない場合には、
取得費の額を売った金額の5%相当額と
することができます。』

http://nnp.y-ml.com/cs/Daily/1787/2087

 

 

ご、ごぱーせんと(5%)!?

親切かと思ったらヤクザじゃないか~!

 

 

そうなんです。

このままでは、2000万円×5%=100万円しか
取得費として認めてもらえず、差額1900万円
に対して20%の税金がかかってしまいます。

 

譲渡所得税額=380万円ナリ~!(コロ助風)

 

 

もちろんこの計算をして申告をすれば
税務署は何も文句を言いません。
面倒な税務署との揉め事など一切なし。

 

でも、現在2000万円で売れるバブル最盛期
に買った土地の取得費が100万円てホント?

 

 

 

ここで選択肢は2つあります。

 

①税務署と揉めるのはイヤ。
概算取得費5%を適用して380万円払う。

 

②何とか買値(取得費)を推定して申告。
税務署と揉める?望むところじゃ!

 

 

 

さて、①は興味ないことでしょうから、
さっそく②のやり方です。

 

まずは路線価や固定資産税評価額。

前者は公示価格の8割、後者は7割の
設定になっていますから、価格推定に
使えるデータです。

 

でも、バブル以前のデータはどちらも
あまり信用できません・・・

 

 

そこで登場するのが、

 

「しがいちかかくしすぅ~!」(ドラえもん風)

 

「市街地価格指数」

 

です!

 

 

これは、過去に納税者と税務署とが取得費
の算定で争った際に、税務署が取得費算定
のための合理的な算定方法として用いた指数
ですので、これを使います。
(参考:平成12年11月16日裁決)

 

この指数を使って計算すればおおよその
当時の取得費を算定することが可能です。

 

ただし、実際にはこれだけだと少し弱いこと
もありますので、

できれば当時の通帳や家計簿などをめくって
根拠探しをしましょう。

住宅ローンの設定金額そのものや、借入の
際の抵当権設定金額なども証拠の一つです。

 

とにかく、この市街地価格指数を用いて
土地値を導き出し、これを推定しうる
何かしらの根拠資料を揃えます。

 

で、えいやっ!と申告してしまうのです。

 

 

 

もちろん、結果は保証できません。

実行するときには税理士とよくご相談の
うえ自己責任で!

 

でも、納税者が申告した内容を税務署が
否定して課税処分するのは相当大変です。

だから、納税者が合理的な算定方法で
常識的な金額をもって申告した場合には、

これを否認するのは相当難しかろうと・・・

 

 

実行する際には強気あるのみ神だのみ・・・

 

 

 

ということで、

 

確定申告期限は残り3日ですが、
実はまだ悩んでいる・・・という方!

 

 

 

久々にいきますよ~、せーのー、

 

TZCへGO!!!

 

です!(^^)!

 

 

 

 

お肉の差し入れ待ってます~(笑)

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

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