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東京税経メルマガ



消費税還付はこうやります!さわりだけ・・・(2017/10/17)


 

 

 

 

おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

急に寒くなってきましたね。

私は明日から札幌へ出張なので
さらに寒さが・・・

風邪ひかないように気をつけます。

 

 

さて、なぜ出張かと申しますと・・・

 

先週のメルマガの最後で少しお伝え
したように、

居住用不動産を取得した際の消費税
をどのように還付させるのか?

というスキームと税務調査対策に
ついて、税理士向けに全国ツアー
が先週からスタートしました。

 

私と、水曜メルマガでお馴染みの
元国税調査官・税理士の松嶋さん
と2人で全国行脚中です。

 

 

ということで、今朝はこの消費税
還付スキームについて少しお話を
させて頂きましょう。

 

ま、消費税のキホンを学ぼう、
という感じですね。

 

が、けっこう長くなりますので、
知っている方はさらさらっと
読み流してくださいませ・・・

 

 

-------------------

 

原則として、消費税は、

 

預かった消費税
(=消費税のかかる売上に対する消費税)

から

支払った消費税
(=仕入・経費等に対する消費税)

 

を差し引いた額を税務署に納付します。

 

 

 

例えば、100円で仕入れたリンゴを
300円で売るとします。(高いね・・・)

 

 

この場合、

売上 324円(うち消費税24円)
仕入 108円(うち消費税8円)

となります。

 

そうすると、

預かった消費税24円から支払った
消費税8円との差額16円を納税する、

といういたってシンプルな仕組みが
消費税の計算のキホンのキです。

 

 

すると、逆、つまり、

預かった消費税よりも支払った
消費税の方が多ければ、この差額
が当然に還付される、

 

という仕組みになることもシンプル
にご理解頂けると思います。

 

 

支払った消費税の方が多い場合・・・

そうです!それが不動産などの高額
な買い物をした時なのです。

 

 

例えば、先ほどのリンゴの例で、同じ
年に建物を1000円で建てたとします。

 

そうすると・・・

 

売上  324円(うち消費税24円)
仕入  108円(うち消費税8円)
建物 1000円(うち消費税80円)

 

つまり、預かった消費税24円と支払った
消費税88円との差額64円が還付される、

ということになるのです。

 

 

 

 

な~んだ!じゃあ、不動産を買えば
消費税が還付されるんだね!?

 

いいえ、そのあたりが少し複雑なので
私たちのようなプロのアドバイスが
必要になるのですよ。ふふふ。。。

 

 

 

 

さてさて、皆さんがいきなり建物を
建築したり賃貸マンションを購入して
も消費税は還付されません。

 

消費税が還付されるには、次の2つの
条件をクリアする必要があります。

 

①課税事業者になること

②建物の取得・引渡し時に【課税売上】
があること

 

 

 

 

①は簡単です。

 

消費税の世界には、

課税事業者…消費税の申告義務がある法人・個人
免税事業者…消費税の申告義務がない法人・個人

の2種類が存在します。

 

免税事業者はそもそも申告義務が
ありませんので、納税も還付も
ないのです。

 

だから、消費税が還付されそうな
時には必ず課税事業者である必要
があるのです。

 

とっても簡単です。

「課税事業者選択届出書」という
紙キレ1枚を税務署へ提出するだけ
で手続きは完了します。
 

 

②がちょっと複雑。そして、私たちの
ようなプロのコンサルが必要な要件です。

 

で、これが今回の全国セミナーのキモ
のお話でもあります。

 

 

 

詳細を説明するとかなりの時間が
かかってしまうので簡単に。。。

 

 

そもそも消費税を還付させるには
課税売上がないとダメなのです。

 

何故かというと、

消費税の還付額の計算は以下のような
算式に基づいているからです。

 

還付される消費税額 =

(預かった消費税-支払った消費税)× 課税売上 / (課税売上+非課税売上)

 

 

この  課税売上 / (課税売上+非課税売上)

 

の割合を【課税売上割合】といいますが、
これが非常に重要なのです。

 

それは、算式を見れば明らかですが、
この【課税売上割合】の割合で消費税
が還付されるということは、

この【課税売上割合】をできるだけ
100%に近づけなけければ還付額が
大きくならない、ということを容易
に想像できますよね?

 

 

 

先ほどの例で考えるとこうなります。

 

売上  324円(うち消費税24円)
仕入  108円(うち消費税8円)
建物 1000円(うち消費税80円)

 

64円 × ( 324円 / 324円+0円 )

= 64円 × 課税売上割合100%

= 還付消費税64円

 

 

 

ここで、課税売上と非課税売上の
具体例を挙げておきましょう。

 

課税売上・・・通常の国内売上、テナントの賃料、駐車場賃料など
非課税売上・・・居住用の賃料、保険収入、利子収入など

 

 

さて、長くなってきましたがもう少し!

ここであなたが居住用マンション
を1棟買ったとしましょう

 

物件価格2.08億円(土地1億円、建物1.08億円)
利回り6%、年間賃料1200万円(月額100万円)
経費ナシと仮定します。

 

売上  1,200万円(非課税)
建物 10,800万円(うち消費税800万円)

 

 

この時、

わーい!800万円が還付だ~!!

とはならないわけです。

 

 

上記の算式を思い出します。

 

還付される消費税額 =

(預かった消費税-支払った消費税)× (課税売上 / 課税売上+非課税売上)

 

 

当てはめます。

 

800万円 × (0円/1200万円) = 800万円×0% = 0円

 

 

 

あれれ。還付額が0円になっちゃった・・・

 

 

そうなんです。

課税売上がなければいくら消費税
を支払ったところで還付される
ことなど永遠にないのです・・・

 

 

そんなこと言ったって、居住者からの
家賃収入しかないんだから。。。

 

どうすんのさ!?

 

 

そうです。

この「どうすんのさ?」に答える
ためのセミナーを行っているのです。

 

 

そして、答えは簡単です。

 

課税売上があればいいのさ!!

 

 

さあ、禅問答が始まりました!

 

しかし、答えはメルマガでは
書けません。ごめんなさい。

 

 

 

ということで、

 

消費税還付の詳細が知りたい方は~、

 

そう!TZCへGOです!(^^)!

 

 

 

全国各地の意識の高い税理士たちが
私と松嶋さんのセミナーを受講して
このスキームに取り組んでいます。

 

スゴイでしょ!?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

 

 

 

 

 

 

 

 


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