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自宅の住み替えはいつが得??(2017/04/11)


おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

昨夜の酒飲み話でのことです。

 

「センセー、引越したんだよね!?」

「オレも今住んでる家を売ろうかなと思って
んだけど、いつ売れば得とかあんのかな?」

 

「はい、社長さんの場合は今ですよ!!」

 

 

 

そのお客様は60歳代の中小企業社長、Aさん。
Aさんはあと5年くらいで引退を考えています。

2人の息子さんは独立して各々立派な家を建てて
いるので、Aさんの大きな自宅は誰も引き継ぐ
予定がありません。

だから、今の家を売却して小さなマンションでも
買って終の棲家にしようか、と考えていました。

 

 

で、冒頭の質問です。

 

Q:引退前と引退後、住み替えはどちらが有利か?

 

実はこの質問は次のように言い換えることによって
どう答えればよいかを判断することができます。

 

Q:収入が有る時と無い時、住み替えはどちらが有利か?

 

 

A:収入がある(多い)うちの売却が有利です。
但し、売却損が出る場合に限る。←重要

 

 

 

最も大切な条件は、売却予定の自宅が
値下がりしていることです。

すなわち、自宅を売却すると売却損が
出るというケース。

 

 

さて、ところが自宅の売却損は原則は
損益通算することができません。

 

しかし、一定の条件を満たせば、売却した年
の給与所得等と損益通算することが可能です。

さらに、通算して引き切れなかった損失は
3年間繰越しすることができます。

つまり、売却損が計上された年から計4年間に
渡って給与所得等と売却損を相殺できるのです。

 

 

さあ、頭の良い読者諸氏はもうお分かりですね!?

 

そうです、社長として役員報酬(給与所得)が
あるうちに自宅を売却して、この売却損を通算
して税金を減らすのです。

住み替えという一大イベントを節税とセットで
実行する、というのが実にスマートです。

 

 

例えば売却損が3000万円出る場合。
この人の所得が1000万円なら3年分です。
だから、引退する3年前に売却します。

 

引退を自分で決められないサラリーマン
の方は、定年の3年前が売却期限です。

 

 

マンションの方はこんな使い方も。

 

30年前に買った6000万円の自宅マンション
が3000万円に値下がり。

このまま住み続けていても価値が上がること
はおそらくありません。

でも、売却して今さら別のマンションに住む
のもどうかな・・・

 

こんな時は、同じマンション内に売却物件が
出たらラッキーです。

この先価値が上がらないなら、値下がりした
部分を利用して節税します。

 

自分の部屋(自宅)を3000万円で売却して、
空いた部屋を3000万円で買うのです。

こうすれば、今までと何ら生活は変わらず、
収入のある内に自宅の含み損を利用して節税
する、という高度なワザが使えます。

 

ま、引っ越しは面倒だけどね・・・
腰にくるし・・・
(全て個人の意見です)

 

 

 

 

とはいえ、諸条件がかなり細かく規定されて
いるのが税務の世界。

メルマガを鵜呑みにして、そうかそうか、と
安易に売却しても節税できない可能性も・・・

 

 

もちろん、皆さんがこれを実行される場合には
TZCへご相談頂ければよいのですが、

念のため諸条件のうち特に大事なところだけを
ご説明しておきますね。

あ、TZCにご相談の方は読み飛ばして!!

 

 

 

自宅の売却損を給与所得等と損益通算できる
諸条件は、次の①②のケースです。

 

①ローンを組んで新規に自宅を購入する場合

ローンを組むことが条件です。お金があるからと
いってキャッシュで買ってはいけません。
必ずローンを組むこと!!!

売却損の全額を給与所得等と通算できます。

 

②売却額で住宅ローン残債を弁済できない場合

買い換えない場合は当然に①は使えません。
でも、新しく自宅を購入しなくても、住宅ローン
が残っていて、この残債を売却金額では全額弁済
できない場合には損益通算可能です。

ただし、①とは違って、売却損の全額ではなく、
ローン残債から売却額を引いた金額だけが給与所得
等と損益通算することができます。

 

また、上記①②の他に、旧自宅の所有期間や
新自宅の面積、所得制限などなどの諸条件が
あるので実行時は十分にご注意を!!

 

 

う~ん、面倒だな・・・

 

そう、だ・か・ら・

TZCへGO!! です!(^^)!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

 


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