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その節税策・・・ちょっとマッタ!(2016/12/13)


おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

今朝も冷え込みますね・・・

 

これから今年最後のゴルフに
向かいます!

 

その前にちゃんと仕事しなくては、
ということで、今朝は税制改正の
動向について少しだけ。

 

 

さて、早速ですが、

アナタは国外中古不動産を利用した
節税スキームをご存知ですか??

 

仕組みはこうです。

 

例えば、日本国内では、新築木造
住宅の法定耐用年数は22年です。

だから、木造アパートを建築する
と22年で減価償却、つまりは22年
の時間をかけて経費化します。

 

さて、この木造アパートが中古
だった場合の耐用年数は?

というと、普通は簡便法を使って
計算することになります。
(もちろん個別見積もりでもOK)

 

で、この簡便法の計算は2パターン。

 

①法定耐用年数の一部を消化している場合

②法定耐用年数の全てを消化している場合

です。

 

 

で、海外中古不動産を利用するスキーム
はこの②のパターン。つまり、法定耐用
年数が既に経過している場合。

 

この場合の中古資産の耐用年数は、

法定耐用年数 × 20%

という簡便法が使えるのです。

 

 

日本では木造家屋にはほとんど価値が
ないことはよくご存じのとおり。

 

これに対して、

例えば米国では築50年とか100年とかの
物件でも内外装がきちんと手入れされて
いる物件が多く、

このような物件は価値が下がるどころか
逆に値上がりするケースもあります。

そしてこのような物件の場合、そもそも
土地が広いですから、物件価格に占める
土地値はほんの僅かで、建物価格がほぼ
物件価格となっています。

 

しかも、日本国内の物件だろうが海外で
購入した物件だろうが、耐用年数の計算
は税務上は同じです。

 

 

どうですか??

どんな節税スキームかだんだんと読めて
きましたでしょうか??

 

 

日本で年5000万円の給与をもらっている
お金持ちの方がいると仮定します。

この方の税率は所得税住民税合わせて
50%としましょう。

 

米国で築100年の木造賃貸アパートを
2億円で購入しました。

土地4000万円、建物1億6000万円です。
利回りは5%で年間賃料収入は1000万円。

 

耐用年数は4年です。(簡便法)

賃料と諸経費が同額と仮定すると、
4000万円が減価償却費として計上される
ので、この4000万円が毎年不動産所得の
大赤字として計上されます。

そして、

この不動産所得の赤字は給与所得等と
合算(損益通算)することが可能です。

 

だから、税率50%の方であれば、毎年
4000万円の減価償却費に対しての50%、
すなわち2000万円の税金減少です。

4年間では8000万円の節税・・・

 

 

さて、4年経過後はどうするか?

減価償却費が無くなるので1000万円の
賃料収入に50%の税金がダイレクトに
課されてしまいます。

 

プロは考えます。

 

長期譲渡となるように5年超保有して
から売却を勧めます。

すると、税率は給与等の50%ではなく
20%の分離課税へ移行。

 

買値と同額の2億円で売れました。
建物は全額償却済みなので簿価ゼロ。
売上原価は土地4000万円だけ。

だから、売却益1億6000万円に対して
20%の3200万円の税金ですみました。

 

物件保有中(4年間)の節税額は8000万円。
売却時の税金は3200万円。

差額4800万円が純額の節税となります。
つまりは投資による税金の儲けですね。

 

 

これが超築古海外不動産を利用した
節税スキームの概要です。

 

さあ、どうでしょうか?
アナタも試してみたいと思ったでしょ??

 

 

ちょっと、マッター!!!

 

ねるとん紅鯨団を思い出させる強烈な
ストップがかかります。

 

こんなけしからん節税はいかん!
減価償却を見直せ!!

と怒った会計検査院から財務省に対して
指令が飛びました。
(会計検査院報告2016.11.7)

 

 

ということで、この節税スキームは
近々に封じられることとなります。

 

2017年度の税制改正にはなりませんが、
おそらく2-3年で改正となるでしょう。

 

だから、海外不動産投資をお考えの方や
今現在において業者から勧められている
方々は、ちょっと待った方がいいですね。

 

こんははずじゃなかった!
と後から後悔しないように、

 

事前にTZCへご相談をお忘れなく!(^^)!

 

 

では、ゴルフへ出かけます~

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

 


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