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無謀な相続税対策にご注意!(2016/11/22)


おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

年末の足音がひっそりと、いえ、
バタバタと音を立てて近づいて
いるのを実感する今日この頃です。

 

お陰様で毎日たくさんのお仕事
のご紹介を頂いておりまして、
本当に有難い限りです。

 

そんな中でも多いのは、やはり
相続関連のご相談でして・・・

 

 

さて、ワタクシにはサッパリと
ご縁がありませんが、

 

世の中にはお金持ちの方々が
た~くさんいらっしゃいます。

 

そうすると、当然に相続税の
ことが気になるわけですね。

当たり前です。

 

 

で、よくあるのが、

土地はある!カネはない!!
さあ、いい知恵出せ!
もっと出せ~!!

というパターンです。

 

 

で、税理士などの専門家ではなく
不動産業者や銀行に相談してしまう
と何が起こるか・・・???

というのが今朝のお話・・・

 

 

→→→→→→→→→→→→→→→→→→→

 

「いらっしゃいませ!
相続税対策のご相談ですね!!」

「では、賃貸マンションを建築しましょう!
自己資金にしますか?それともローンで?」

 

 

ま、こんな程度の提案です。

 

 

ちなみに、相続税を減らす効果は
どちらも同じです。

 

手持ちの現金が減るのか(正の財産の減少)
借入金が増えるのか(負の財産の増加)

という違いだけだからです。

 

つまり、建物の建築費≠相続税評価額
というギャップを利用するだけなので、
自己資金かローンかは関係ありません。

 

さて、

そうすると、殆どの方がまず間違いなく
自己資金なしのフルローンを選びます。

しかも、25年とか30年でのフルローン。

 

ではなぜ業者は30年フルローンでの
アパート建築を提案するのでしょうか??

 

 

 

おそらくこんな会話があるのでは。。。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【お客様の要求】

「財産は先祖代々の土地だけじゃ!
金?んなもん1銭もないわい!!」

「だから相続税が払えなくて困っとる!
でも土地は守りたいんじゃ~!」

「何とかせい!!」

 

【業者の回答】

「では、30年フルローンで賃貸マンション
を建築しましょう!」

「そうすれば手出しゼロで土地が守れます!」

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

さあ、考えます。

 

30年フルローンで賃貸マンションを
建築しました。

おそらくローン返済前の10年とか
20年後には相続が発生します。

 

その頃には、ピカピカだった新築の
跡はなくあちこち痛み始めています。

 

嵩む修繕費に加え、周りに奇麗な物件
が増えて空室増、家賃も下落・・・

 

ローン返済が遺された相続人の生活
を圧迫していきます・・・

 

さらに同じ頃、

建物付属設備は減価償却を終え、
返済中のローンも金利部分が減り、

所得税は年々と増えていきます。

 

 

相続税を節税して子に財産を残そう
と実行したプランは、逆に子に借金
返済の苦労だけを残して恨まれます。

 

 

だから、

心ある業者であればこう言うはず。

 

「自己資金がないのであれば、土地の
一部を売却しては如何でしょうか?」

「これを自己資金にあてて10年ローンに
すれば安全ですし、お子様に迷惑を
かけることもありません。」

 

 

こうすれば、おそらく子が引き継ぐ
借金は相続時にはゼロでしょう。

 

借金さえ無ければ、空室リスクにも
家賃下落リスクにも耐えられます。

 

つまり、当たり前ですが、子にとって
は無借金の賃貸物件がベストですし、

そもそもは、賃貸マンションなんかでは
なく現金だけ残してもらえばいいのです。

 

 

 

ところが、現実の会話はこんな感じ。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【業者】

「土地の一部を売って自己資金にし、
10年ローンにしませんか?」

 

【お客様】

「先祖代々の土地は一筆も売りたく
ないから頼んでるんじゃろが!?」

 

【業者】

「では、30年フルローンにしましょう。」

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

つまりはこういうこと。

 

お客様は相続税の節税が目的で、
これを実行するための手段として
賃貸物件を建築します。

 

業者は賃貸物件の建築が目的で、
相続税の現在は手段です。

 

業者と同じように、銀行は貸出し
が目的で相続税が手段です。

 

 

 

相続税法改正によって相続大増税
時代を迎えた今、相続対策により
貸家は急増し、空き家は増え、
賃料は下落傾向です。

 

マイナス金利政策はいつまで続くか
分かりません。20年後30年後の金利
なんて誰にも予想はできません。

 

だから、バブル以降、

多くの地主さんたちが安易で無謀な
相続税対策で破産したのです。

 

30年フルローンによるアパート建築
などという無謀な相続税対策が存在
し続けている限り、

不幸な地主さんの破産は続きます。

 

 

 

 

もちろん、TZCにご相談頂ければ
しっかりとした対策を一緒に考えます。

 

相続対策にイイとこ取りはありません。

守ること、諦めること、をきちんと理解
して、安全かつ幸せな対策を講じましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

 


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