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流行りのリートを分析してみます・・・(2016/09/06)


おはようございます!
東京税経センターの徐です。

 

 

先日、某○○証券から、

「大江戸温泉リートを買ってください!」

とのオファーがありました。

 

 

「今さらリート(REIT)??
コレ儲かるの???」

 

「すっごく話題です!!!」

 

「キミ、答えになってないよ。。」

 

「・・・・・・・・・・・・・・」

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

例えば日本ビルファンド投資法人。

 

これは三井不動産が元締めの
日本最大のREITです。

 

ジャパンリアルエステイト投資法人。

これは三菱地所が元締めのリートです。

 

 

名だたる不動産会社がリートを
立ち上げて上場させています。

 

 

 

物件購入するための資金調達が
目的ということであれば、
銀行借入をすればいいでしょう。

 

一流会社なんだから、取引銀行に
話をすればだもの・・・

 

 

それでも足りなければ上場??

 

あ、三井不動産も三菱地所も
上場企業ですね。

 

ちなみに、

三井不動産も三菱地所も、自社の
旗艦ビルはリートに移していません。

 

例えば東京駅前の丸ビルは今も
三菱地所が保有・運営しています。

 

 

何故って、大切な物件はリートに
移さないのは当然の経営判断だから。

 

 

じゃあ、なんでリート???

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

例えば星のやリゾートリート投資法人。

 

旗艦物件の「星のや軽井沢」をはじめ
主要6物件をリートに移します。

 

 

ざっくりとしたスキームは・・・

 

土地所有権は星のやに残したまま、
リートが30年普通借家で賃借します。

リートが建物だけを星のやから買い取り、
これを20年定期借家でリースバック。

 

 

 

つまり、やりたい放題です。

 

借地や借家契約を駆使して、自身が所有
している物件をリートに建物だけ払い下げ、
好き放題の賃料設定をします。

リートが建物代金を取得するための資金
はリート上場時に市場から調達。

 

 

リートの収支は星のや本体が設定する
賃料次第でどうとでも変わります。

 

 

 

 

んんん??

アンタ何が言いたいのよ???

 

 

はい。よ~く考えてみましょう。

 

フツウの不動産を考えます。

ビルを取得してテナントを入れます。
テナントが入るか否かはビルの立地や
魅力、賃料などの条件次第です。

 

テナントから得られる賃料収入が
そのビルの価値(価格)を決定
することになるのです。

 

 

さて、リートは???

 

元締め不動産会社が設定した賃料で
長期的安定的にリートは収益を確保
することができます。

 

だって、基本は

セールアンドリースバック

だから・・・

 

しかも、元締め不動産会社から物件を
購入する資金は、リートが上場する際
に市場から調達した資金です。

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

冒頭に戻ります。

 

「大江戸温泉リートいらんかぇ~」

 

 

儲かるか否かは別として、

なぜこのハコを作ったのかは容易に
想像することができます。

 

 

だって便利なハコだしぃ~

どうせヒト(他人)のカネだしぃ~

 

 

一昔前のコギャル(死語)を
思い出します・・・

 

 

 

 

つまり、

 

リートを設定する元締め親法人が、
そこそこの優良物件をリートに移して
そこそこの賃料を自由に設定をすれば、
見た目は立派な上場リートが完成します。

 

ヒト(市場)のカネで・・・

 

 

こんなんでOKなら、もう何でもアリです。

要は、リートの上場基準さえクリアすれば
なんでもいいのは・・・???

 

まあ、もちろん運営元会社の運営能力次第
なんですけどね・・・

 

 

ただ、セールアンドリースバック方式で
自由にリートの収支を設定できれば、

いくらでも魅力的なリートを立ち上げて
市場から資金調達することができそうです。

 

 

ドンキホーテリート

ユニクロリート

セブンイレブンリート

すきやの牛丼リート

アパホテルリート

・・・・・・・・・・

 

安定的に賃料を生み出すことのできる
店舗をリートがジャンジャン買います。

賃料設定は親会社の自由に設定。
まるで王様ゲームです。

 

 

 

いや~、こんな仕組みだけのハコは
いずれ破綻しますよね・・・(私見)

 

ま、それでもリートが現在の株価を牽引
していることも紛れもない事実。

 

 

さあ、

あなたはこんなリートを買いますか?

 

 

 

 

 

 

 

注:上記はあくまでも徐の私見です。

いつもどおりテキトーです。

投資する際には全てムシして
自分自身でご判断くださいね!

 

 

 

 

 

 

 

 

来週もお楽しみに!!

 


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